Το μεγαλύτερο κατασκευαστικό έργο στην Ευρώπη, μια πολυτελής αντιπαροχή;
Το πρώτο θεματικό αφιέρωμα του Νήματος αφορά στο Ελληνικό, το κατασκευαστικό πρόγραμμα - σύμβολο της Ελλάδας μετά την κρίση. Ενα Μητροπολιτικό πάρκο ή μια περίκλειστη πόλη πλουσίων με «έξυπνη» φύλαξη;
Όταν ο Στέφανος Μάνος, φιλελεύθερος πολιτικός της δεξιάς και υπουργός Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων της πρώτης κυβέρνησης Κωνσταντίνου Μητσοτάκη πρότεινε τη δημιουργία 20 κήπων στο κέντρο της Αθήνας σε αντιστάθμισμα για τη δημιουργία ενός οικισμού στη μισή έκταση του πάρκου που θα χτιζόταν στο χώρο του παλιού αεροδρομίου του Ελληνικού, το μεγαλύτερο μέρος του πολιτικού κόσμου τον αντιμετώπισε με ειρωνεία. Ήταν μια ρομαντική (και μάλλον ανεδαφική στην πραγματικότητα) πρόταση που έβαζε στη συζήτηση το πολεοδομικό και περιβαλλοντικό πρόβλημα της πρωτεύουσας με ολιστικό τρόπο.
Από το 1995, όταν αποφασίστηκε η μεταφορά του αεροδρομίου, όλοι οι υπουργοί περιβάλλοντος είχαν υποσχεθεί στους Αθηναίους ένα Μητροπολιτικό πάρκο. Κώστας Λαλιώτης, Βάσω Παπανδρέου, Κώστας Καραμανλής, Γιώργος Σουφλιάς και Τίνα Μπιρμπίλη επαναλάμβαναν μονότονα την ανάγκη δημιουργίας του. Ο λόγος για αυτή την επίμονη εξαγγελία βρίσκεται σε μελέτη του ΕΜΠ για το πάρκο του 2010, όπου αναφερόταν ότι αντιστοιχούν περίπου 2-2,5 τ.μ. πράσινων χώρων ανά κάτοικο, στην Αθήνα, ποσοστό που υπολειπόταν πολύ των θεσπισμένων προτύπων των 8 τ.μ./κάτοικο. Το Πολυτεχνείο απέδειξε σε εκείνη τη μελέτη ότι η δημιουργία πάρκου ήταν εφικτή και οικονομική, απαντώντας στις αμφισβητήσεις.
Κατά την περίοδο κατασκευής των Ολυμπιακών έργων είχαν χαθεί επιπλέον 1,23 τ.μ. πρασίνου /κάτοικο, σε μια πόλη που χρειαζόταν ήδη 50.000 επιπλέον στρέμματα πρασίνου. Οι πυρκαγιές του 2007 στην Πάρνηθα έδωσαν τη χαριστική βολή, οδηγώντας σε κλιματική κρίση το Λεκανοπέδιο. Έδωσαν όμως, ώθηση και στα κινήματα υπεράσπισης των δημόσιων χώρων. Την αρχή είχε κάνει ο τότε Δήμαρχος Ελληνικού, Χρήστος Κορτζίδης διεκδικώντας ακόμα και με απεργία πείνας και κερδίζοντας τελικά το άνοιγμα της παραλίας του Αγίου Κοσμά. Μαζί με τους όμορους Δήμους Γλυφάδας και Αλίμου διεκδίκησαν τη μετατροπή του πρώην αεροδρομίου σε πάρκο χωρίς οικιστικές χρήσεις, κατά την πρόταση του ΕΜΠ. Η συζήτηση επικεντρώθηκε στα ποσοστά πάρκου και οικιστικής χρήσης με διαφορετικές μελέτες να μετρούν ποσοστά επί του συνολικού εμβαδού χάριν οικονομικής βιωσιμότητας.
Η χρεοκοπία και το νέο οικιστικό παράδειγμα
To 2011 υπό την πίεση της οικονομικής χρεοκοπίας η συζήτηση λήγει και προκηρύσσεται μειοδοτικός διαγωνισμός για την ανάπλαση του Ελληνικού. Το έργο ενσωματώθηκε στις υποχρεωτικές δεσμεύσεις του Μνημονίου το 2014 ως κρατικό έσοδο ύψους 5 δις. €, αλλά κατέληξε σε πώληση έναντι 576 εκ. € το 2014 (και 915 εκ.€ συνολικά). Η κατασκευή του μεγαλύτερου οικιστικού έργου στην Ευρώπη όμως, θα αποτελούσε και το σύμβολο μιας νέας εποχής για την ελληνική πολεοδομία και τη χώρα μετά τη χρεοκοπία. Μετά από δεκαετίες άναρχης δόμησης και αντιπαροχής, ποιο θα μπορούσε να είναι το νέο χωρικό μοντέλο ανάπτυξης;
Δεκαπέντε χρόνια μετά, όποιος διέρχεται τη λεωφόρο Βουλιαγμένης ή τη λεωφόρο Ποσειδώνος στο ύψος του Ελληνικού δεν μπορεί παρά να αντικρίσει με δέος τον τσιμεντένιο πύργο Riviera που, καθώς υψώνεται, απλώνει αργά αργά τη σκιά του στα νότια προάστια.
Από το 2014 έως σήμερα το έργο έλαβε διακομματική συναίνεση μέσα από διαδοχικές τροποποιήσεις της σύμβασης και του Masterplan (το 2016 και το 2018) και έκτοτε περίπου 30 τροποποιήσεις με υπουργικές αποφάσεις σχεδόν στο σύνολό τους υπέρ του επενδυτή και δηλωτικές της δέσμευσης του κράτους στην υλοποίηση του.
Στο έργο αυτό έχει επενδυθεί σημαντικό πολιτικό κεφάλαιο από την παρούσα κυβέρνηση και έχει εκχωρηθεί φυσικός και διαγενεακός πλούτος προσδοκώντας οφέλη για το σύνολο της οικονομίας. Το έργο χαίρει σχεδόν αποκλειστικά θετικής δημοσιότητας. Ως τώρα…
Το Δημόσιο συμφέρον
Σύμφωνα με την American Appraisal εκτιμήτρια εταιρεία του ΤΑΙΠΕΔ η τιμή πώλησης ήταν 914 εκατομμυρια €, όμως δύο ειδικοί πραγματογνώμονες της οικονομικής εισαγγελίας Αθηνών γνωμοδότησαν οτι το τίμημα ήταν 2,5 έως 4 φορές κάτω από την πραγματική αξία. Επιπλέον, η αρχική σύμβαση απαγόρευε την οικοπεδοποίηση, μια διαδεδομένη πρακτική σε Αστικές Αναπλάσεις κυρίως στις ΗΠΑ, που εγκρίθηκε στη συνέχεια, αλλάζοντας το χαρακτήρα του έργου, αφού πλέον η αρχιτεκτονική ομοιομορφία δεν θα ήταν εγγυημένη.
Έως το Μάρτιο του 2023 είχαν πωληθεί 19 από τα 28 διαθέσιμα οικόπεδα στο παράκτιο μέτωπο του Ελληνικού, αξίας περίπου 77 εκατομμυρίων €. Είχαν κατατεθεί προκαταβολές για 7 ακόμα οικόπεδα, συνολικού ποσού 2 εκατ. € και η Lamda Development προσδοκούσε συνολικά έσοδα 190 εκατομμυρίων €, ενώ δήλωνε πλέον ότι οι πωλήσεις οικοπέδων είναι μέρος της στρατηγικής της, κάτι που αποκλειόταν κατηγορηματικά στη σύμβαση του 2014. Σε σχετικό δημοσίευμα αναφέρεται ότι:
«Η εισηγμένη σταθμίζει το βέλτιστο μείγμα αναπτύξεων και πωλήσεων assets, όπως ανέφεραν, απαντώντας σε σχετική ερώτηση, τα μέλη της διοίκησης, ενώ επανέλαβαν ότι οι πωλήσεις στο τετραπλάσιο του λογιστικού κόστους αποτελούν ένα σημαντικό δείγμα της κρυμμένης υπεραξίας της εταιρείας».
Το Σεπτέμβριο του 2024 η πώληση οικοπέδου απέναντι από το γκολφ Γλυφάδας στον εφοπλιστή Γ. Προκοπίου έναντι 120 εκατομμυρίων € ανέβασε την αξία της μετοχής της Lamda Development στα 7 €, ενώ το τελευταίο δωδεκάμηνο η αξία της υπολογίζεται στα 10,5 €/ μετοχή και ο στόχο σύμφωνα με τις εκτιμήσεις είναι τα 11,5 €.
Το πρώτο εξάμηνο του 2025 πρόκειται να πωληθούν οικόπεδα συνολικής επιφάνειας 40.000 τετραγωνικών μέτρων ακόμα. Ήδη από το τέλος του 2024, τα έσοδα της εταιρείας από πωλήσεις οικοπέδων και κατοικιών ανέρχονταν σε 970 εκατομμύρια ευρώ, 70 εκατομμύρια πάνω από το στόχο που είχε τεθεί.
Το εύλογο ερώτημα είναι λοιπόν αν ωφελήθηκε η ζημιώθηκε το υπερχρεωμένο Δημόσιο από την πώληση του Ελληνικού.
Έξυπνη πόλη, αλλά για ποιους πολίτες;
Υπολογίζεται πως όταν η πόλη του Ελληνικού ανοίξει τις πύλες της θα στεγάζει πάνω από 30.000 νέους κατοίκους και θα φιλοξενεί καθημερινά έως 150.000 εργαζόμενους και επισκέπτες. Η επένδυση της Lamda Development εξασφάλιζε μέχρι πρότινος στήριξη από τις γύρω περιοχές εξαιτίας της προσδοκίας να ανεβάσει τις τιμές του Real Estate με τρόπο που θα συμπαρασύρει προς τα επάνω και τους ιδιοκτήτες μικρών ιδιοκτησιών. Το τίμημα όμως για αυτή την προσδοκία είναι στην πραγματικότητα μεγάλο.
Όπως λένε πολεοδόμοι και αρχιτέκτονες η ιδιωτικοποίηση δημόσιων χώρων αφήνει πέντε φορές φτωχότερο το δημόσιο, αφού παίρνει τη γη και την αξία της, τις δημόσιες υποδομές, εξάγει υπεραξία και διοχετεύει τα κέρδη σε περιοχές εκτός της εκμετάλλευσης. Η διαμάχη με τους όμορους Δήμους για την ευθύνη διαχείρισης των σκουπιδιών της νέας πόλης και η κρίση ύδρευσης που περιμένει η ΕΥΔΑΠ είναι ενδεικτικές. Από την άλλη πλευρά η εταιρεία προχωράει γρήγορα στην υπογειοποίηση της Ποσειδώνος, την κατασκευή αντιπλημμυρικών έργων και την οριοθέτηση των ρεμάτων για την προστασία της επένδυσης της. Ταυτόχρονα, έδωσε προτεραιότητα στην κατασκευή συγκροτήματος 11.000 τ.μ. που θα φιλοξενήσει τέσσερα σωματεία ΑΜΕΑ, προκειμένου να προχωρήσει με την επένδυση.
Οι κύριες δίοδοι από τη Βουλιαγμένης και την Ποσειδώνος θα επιβαρυνθούν με τουλάχιστον 150.000 επιπλέον διελεύσεις οχημάτων καθημερινά, (άγνωστο αριθμό στην πραγματικότητα) γεγονός που προβληματίζει έντονα τους συγκοινωνιολόγους.
Πάρκο ή απλώς η πίσω αυλή των Εμπορικών συγκροτημάτων;
Το Ελληνικό μέρα με τη μέρα γίνεται το εργαστήριο της διαχείρισης δημόσιων χώρων από ιδιωτικά συμφέροντα, μια πρακτική που στην πολεοδομία ονομάζεται Privately Owned Public Spaces (POPS). Σε αυτή τη διαδικασία έχει αντιστραφεί το πλαίσιο νομμιμότητας-αυθαιρεσίας, με τις απαιτήσεις της Lamda να ικανοποιούνται από την κυβέρνηση με ειδικό καθεστώς, πέρα από τα όρια των νόμων που ισχύουν για όλους. Αυτό επιφέρει αλλαγές που δεν είχαν προβλεφθεί στην αρχική σύμβαση του 2014, αλλά ούτε και στη σύμβαση του 2016.
Μέσα στο «Μητροπολιτικό πάρκο» των 2000 στρεμμάτων, που ήταν συμβατική υποχρέωση να παραδοθεί πριν τις εμπορικές δραστηριότητες, υπολογίζεται ότι θα δημιουργηθούν καταστήματα, χώροι εκδηλώσεων και συναυλιών και αθλητικές εγκαταστάσεις. Θα είναι ένας «δημόσιος» χώρος ή απλά «ανοιχτός», όπως επαναλαμβάνει η εταιρεία στις ανακοινώσεις της; Έτσι από τα 2.900.000 τ.μ. πρασίνου που συμφωνήθηκαν το 2016, σήμερα είναι ερώτημα αν τα 2 εκατομμύρια τ.μ. που αναφέρει η κατασκευάστρια εταιρεία θα αποτελούν ενιαίο χώρο πρασίνου και αν τα 300.000 τ.μ. ανταποδοτικών έργων πρασίνου που συμφωνήθηκαν το 2016, έχουν χωροθετηθεί ή όχι.
Το 2010 υπήρχαν 480 κτίσματα περίπου, μεταξύ των οποίων μνημεία διαφόρων περιόδων, κτίρια της Ολυμπιακής Αεροπορίας και Ολυμπιακά ακίνητα με τον εγκαταλελειμμένο εξοπλισμό τους. Σήμερα, η εικόνα του επίπεδου εδάφους που καταγράφεται από drone δείχνει ότι η πολιτιστική κληρονομία της περιοχής έχει παραδοθεί στη λήθη κατά το μεγαλύτερο μέρος της, για να αναδυθεί στον αντίποδα η «έξυπνη πόλη», δηλαδή μια πόλη αυτοματισμών, συστημάτων ασφαλείας και περιορισμών.
Αντίστοιχα από τα 3,5 χιλιόμετρα του παραλιακού μετώπου, τα 2,5 θα αποτελούν χώρους αποκλειστικής χρήσης των κατοίκων των πολυτελών παραλιακών κατοικιών, των ξενοδοχείων και της μαρίνας και μόλις ένα θα είναι προσβάσιμο. Ωστόσο δεν είναι ξεκάθαρο με ποιους όρους θα είναι ελεύθερη η πρόσβαση.
Οι Δήμοι αντιδρούν
Την εβδομάδα που μας πέρασε οι Δήμοι Γλυφάδας και Αλίμου προχώρησαν σε προσφυγή στο ΣτΕ κατά της Lamda Development. Υποστηρίζουν ότι η επέκταση μαρίνας προκειμένου να δημιουργηθεί παραλία μπροστά από σχεδιαζόμενο ξενοδοχείο στην επένδυση του Ελληνικού θα επηρεάσει αρνητικά την ελεύθερη παραλία που βρίσκεται στη Γλυφάδα και την τέταρτη μαρίνα του Δήμου.
«Η ανεπίτρεπτη πύκνωση των τουριστικών δραστηριοτήτων συνεπάγεται εξ ορισμού την παρεμπόδιση της ελεύθερης χρήσης της ακτογραμμής από τους δημότες» σημειώνουν οι Δημοτικές Αρχές. Ήταν μια απρόσμενη αναφορά στο δημόσιο συμφέρον, που είχε εξοβελιστεί μέχρι πρότινος από τη συζήτηση.
Ήταν όμως και η συνειδητοποίηση της κλίμακας της παρέμβασης και των συνεπειών της στις τοπικές αγορές γύρω από το Ελληνικό. Η αύξηση της κοινωνικής ανισότητας, η πίεση στις τοπικές αγορές από διεθνείς αλυσίδες, και η αλλαγή του δημογραφικού προφίλ λόγω εισροής ξένων κατοίκων, θα επηρεάσει αρνητικά τις γύρω περιοχές.
Ένα θεματικό newsroom για το Ελληνικό
Ξεκινάμε σήμερα την έρευνα για το Ελληνικό και θα φιλοξενήσουμε στα επόμενα δελτία συνεντεύξεις με διακεκριμένους επιστήμονες, ακτιβιστές των περιοχών, πολιτικούς παράγοντες και ελπίζουμε εκπροσώπους της εταιρείας.
Ακόμα θα ανοίξουμε το chat του Νήματος και θα φιλοξενήσουμε ζωντανά events με έγκριτους δημοσιογράφους που έχουν ασχοληθεί με το θέμα.
Στόχος μας είναι ακόμη να αφιερώσουμε πόρους για την παραγωγή ρεπορτάζ όπου απαιτείται. Για να το πετύχουμε αυτό θα χρειαστούμε τη στήριξη σας τόσο οικονομικά, όσο και ενεργητικά με σχόλια, ιδέες και προτάσεις.
Στείλτε μας ιστορίες, προτείνετε πρόσωπα για συνέντευξη και θέματα που πρέπει να ερευνήσουμε και βοηθήστε να στρέψουμε το ενδιαφέρον της κοινής γνώμης σε ένα έργο που θα αλλάξει την Αθήνα.